I. Analyse des résultats et de la position financière
A. La valeur de l’actif net
La valeur de marché de l’immobilier du groupe, basée sur des rapports d’experts, au 31/12/2008 est EUR18.269.631 y compris la participation de 33,33% en Hessimo SA (voir aussi IIB.)
Les dettes du groupe sont à EUR 8.029.315,14, composées de EUR 6.865.301,49 dettes bancaires et EUR 1.164.013,65 autres dettes (avances, cautions et prix d’acquisitions en délai).
Après déduction des autres actifs de EUR 315.277,18 composés surtout des liquidités, la dette nette du groupe est à EUR 7.730.295,67.
La différence entre la valeur de marché de l’immobilier et la dette nette du groupe donne la valeur de l’actif net étant EUR 10.555.593,04 au 31/12/2008. En termes de comparaison, le prospectus émis en septembre 2008 prévoyait une valeur de l’actif net à EUR 10.195.687,90 au 31/12/2008.
Basée sur le cours de clôture de l’action au 31/12/2008 de EUR 7,50, la capitalisation boursière était EUR8.679.120,00.
B. Les résultats opérationnels (format SICAFI)
Étant donné que la société est encore de taille modérée, il n’est pas encore préférable d’adopter le statut de SICAFI, mais il est déjà utile de présenter les résultats opérationnels (exclusif du résultat de portefeuille immobilier) selon le schéma SICAFI (AR 21/06/2006).
Les revenus locatifs étaient EUR 920.284,75. Apres les reprises de loyers cédés et escomptés, le résultat locatif net est à EUR 917.539,96.
Après déduction des charges immobilières portant sur EUR 133.073,92 le résultat d’exploitation des immeubles est à EUR 775.069,95. Les charges immobilières sont composées des frais techniques de EUR 50.385,71 (maintenance, réparations et assurances), des frais commerciaux de EUR 50.244,36 (commissions, coûts de marketing et rédaction de contrats), des frais de gestion externe de EUR 1.948,11 et des précomptes immobiliers assumés par le groupe sur immeubles loués portant sur EUR 30.495,74.
Après déduction des frais généraux de la société de EUR 304.153,09, le résultat d'exploitation est a EUR 470.916,86. Le résultat d'exploitation moins les charges d'intérêts de EUR 317.568,37 est à EUR 153.348,49.
II. Prévisions
A. Le marché immobilier
L’impact de la crise de crédit actuelle sur la valeur de l’immobilier Belge est limité pour le moment. Dans les marchés résidentiels et commerciaux Flamands ou Antigoon est actif, il n’y a pas des baisses de prix à constater. L’indexation importante des salaires, l’épargne élevée des Belges et la confiance des consommateurs pas trop affectée supportent le marché.
Ainsi, la baisse des taux court terme par la BCE jusqu'à 1%, le niveau le plus bas depuis l’introduction de l’euro, est un support important au marché et influencera les charges d’intérêts du groupe.
Néanmoins, le groupe reste prudent en analysant des nouveaux dossiers en tenant compte que l’effet des licenciements substantiels peut se faire répercuter après l’été.
B. Projet Hessenplein
Par sa participation de 33,33% en Hessimo SA qui sera augmenté a 50% au courant de 2009, le groupe est propriétaire d’un site avec 2 vieux warehouses au Hessenplein a Anvers, entre le nouveau « Museum aan de Stroom » et le centre historique.
Sur ce site le groupe développera un projet immobilier avec +/-1800m² rez commercial, +/-1500m² de loft-showroom et +/-4000m² d’habitation (11 lofts,11 appartements et 40 studios) avec une centaine de places de parking.
La promotion et vente de ce projet sera lance en dernier trimestre de 2009. Déjà +/-2500m² du projet a été vendu. Le commencement des travaux de construction est prévu aussi dans le dernier trimestre de 2009, la finalisation des warehouses est prévue pour l’été de 2010 et la construction neuve sera finie en 2011.
C. Plus-values
Tandis que la mission est l’agrandissement du portefeuille immobilier, le groupe a réalisé quelques belles plus-values sur des bâtiments moins importants dans la stratégie d’investissement qui vise des rez commerciaux ou des bâtiments mixtes avec rez commercial et appartements superposés.
D. Finances solides
Renforcé financièrement par l’introduction en bourse récente et les ventes récentes, le groupe étudie quelques dossiers d’investissement qui peuvent être réalisés au cours de 2009.